行業(yè)發(fā)展到現(xiàn)在，開發(fā)商對(duì)營(yíng)銷策劃、銷售代理這一方面的需求已經(jīng)越來越明晰了，核心要求就是整體操盤策略的確立以及銷售任務(wù)的制定與考核，誰能做到誰來干。　　

　　然而，在很多開發(fā)商找廣告乙方的過程中，卻依然存在著眾多不成熟的表現(xiàn)，主要有三大誤區(qū)：

　　第一大誤區(qū)：先定廣告乙方，再定營(yíng)銷

　　我就曾經(jīng)碰上這種情況，而且是廣告公司的代表還參與營(yíng)銷公司的評(píng)標(biāo)，真是令人哭笑不得。也許是因?yàn)槟羌覐V告公司的領(lǐng)袖人物確實(shí)對(duì)項(xiàng)目整體操作的理解已經(jīng)非常透徹、非常“合拍”，否則絕對(duì)不會(huì)讓那開發(fā)商連營(yíng)銷的基本準(zhǔn)則都徹底遺忘了：廣告是絕對(duì)從屬于并服務(wù)于項(xiàng)目整體操盤策略的一個(gè)配套環(huán)節(jié)，應(yīng)該是由營(yíng)銷乙方配合甲方來確定廣告乙方！此種誤區(qū)屬于違背營(yíng)銷原理、本末倒置式的錯(cuò)誤。　　

　　部分關(guān)于廣告的觀點(diǎn)闡述請(qǐng)參見< 廣告在房地產(chǎn)營(yíng)銷中的真實(shí)作用>�！　�

　　第二大誤區(qū)：不明白找廣告乙方的核心需求點(diǎn)�！　�

　　對(duì)于開發(fā)商而言，是否找各類營(yíng)銷乙方、找哪一類、哪一家，都是要從自身的實(shí)際需求和乙方的實(shí)際服務(wù)能力出發(fā)的。　　

　　廣告乙方的服務(wù)，說白了就是兩大項(xiàng)：一是推廣策略，二是創(chuàng)意、創(chuàng)作。做了這些年地產(chǎn)策劃，我的總體感覺是：1、作為開發(fā)商，如果已經(jīng)確定要找或是已經(jīng)找到了一家提供整體操盤、營(yíng)銷策劃服務(wù)的營(yíng)銷乙方，那么其對(duì)廣告乙方的首要要求是以創(chuàng)意、創(chuàng)作能力為核心要素；因?yàn)閷?duì)于一家稱職的營(yíng)銷乙方而言，推廣策略本身就應(yīng)該由其來負(fù)責(zé)完成；2、如果開發(fā)商確定不找營(yíng)銷乙方，那么，其對(duì)廣告乙方的首要要求則不是創(chuàng)意，而是推廣策略的支持、明判、確立�！　�

　　作為開發(fā)商一定要明白，若想找一家廣告公司給你提供服務(wù)，你到底是需要他們給你提供哪一類的重點(diǎn)服務(wù)，更要知道到底如何去評(píng)判一家廣告公司的真實(shí)價(jià)值�？涩F(xiàn)在很多時(shí)候，開發(fā)商本來最需要的是策略、卻選擇了創(chuàng)作，最需要的是創(chuàng)作、卻選擇了策略�！　�

　　其實(shí)，房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃行業(yè)發(fā)展到現(xiàn)在，僅就“推廣策略”而言，營(yíng)銷代理公司的路數(shù)一點(diǎn)都不比廣告推廣公司差，而且就推廣策略的實(shí)戰(zhàn)性和傳播路徑的針對(duì)性而言，廣告機(jī)構(gòu)已經(jīng)難望營(yíng)銷機(jī)構(gòu)的實(shí)戰(zhàn)項(xiàng)背了�！　�

　　第三大誤區(qū)：不知道如何對(duì)廣告乙方的推廣策略進(jìn)行準(zhǔn)確的評(píng)判�！　�

　　現(xiàn)如今，幾乎每個(gè)廣告公司都已經(jīng)有了成熟的“套路”，每次提案，除了最具針對(duì)性的創(chuàng)意部分之外，其他的那些“策略性”內(nèi)容幾乎都是大同小異，基本是換湯不換藥。我就曾經(jīng)看過濟(jì)南某廣告公司給山東省內(nèi)不同城市兩個(gè)項(xiàng)目分別提報(bào)的方案，從文化闡述、客群歸屬、推廣策略、媒介組合等各個(gè)環(huán)節(jié)真是如出一轍�！　�

　　如果真的想看出廣告公司對(duì)項(xiàng)目的實(shí)際把握程度，以及其所能夠在項(xiàng)目整體營(yíng)銷中所能夠發(fā)揮的作用，尤其是在不準(zhǔn)備找營(yíng)銷乙方的前提下，那么對(duì)廣告乙方推廣策略的價(jià)值判斷是尤為關(guān)鍵的。但大部分開發(fā)商并不懂得如何去評(píng)判乙方的策略水準(zhǔn)�！　�

　　無非兩點(diǎn)：首先，直接將項(xiàng)目的具體銷售要求直接告訴廣告公司（哪怕是假定一個(gè)理論指標(biāo)），讓其針對(duì)明確的銷售任務(wù)指標(biāo)去完成方案，而不僅僅是照著葫蘆畫瓢、閉門造車，那些不知道或僅僅是“大體知道”銷售任務(wù)就立刻著手做方案的廣告公司，其實(shí)根本就是只懂“創(chuàng)意”、不懂操盤的二流公司；其次，別光看創(chuàng)意方案的漂亮，要聽一聽那些廣告公司有沒有提到對(duì)甲方的要求，如果真是一家懂得整體操盤的廣告公司，那它在提出自家方案的同時(shí)，也一定會(huì)對(duì)產(chǎn)品、工程進(jìn)度以及銷售支持提出要求，否則也是不懂操盤實(shí)戰(zhàn)的理論派。　　

　　開發(fā)商們，我是支持你們找廣告乙方的，但你們不要陷入誤區(qū)啊！